По данным исследования СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН, на 01.03.2015 года ипотечный портфель банков составляет не более 3,589 трлн рублей, рост с начала года – минимальные 1,9%. Напомним, что данный показатель на аналогичный период прошлого года составлял 2,638 трлн рублей (рост — 3,6%). Таким образом, темпы прироста снизились практически в 2 раза.
Основной причиной спада ипотечного кредитования является сложившаяся экономическая ситуация в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции – все это непосредственным образом повлияло на рынок. Кроме того, повышение ключевой ставки ЦБ в декабре с 10,4% до 17%, а потом ее снижение до 15% и 14% соответственно, «охладило» рынок ипотечного кредитования. Так, например, ставка по рублевой ипотеке сейчас составляет в среднем 17-18% годовых, без оформления личного страхования — 19-20%.
«Говоря о региональном распределении ипотечной задолженности, стоит отметить, что она не равномерная по стране. В первую очередь, это связано с разницей в экономическом развитии каждого округа, кроме того, нельзя забывать о количестве проживающих и их финансовом благополучии», — говорится в материале аналитиков Секвойя.
Таким образом, по объему ипотечной задолженности лидирует ЦФО с долей 30,66%, далее идет ПФО – 18,2%, СФО – 13,7%, УФО – 12,4%, СЗФО – 11,4%, ЮФО – 6,64%, ДФО – 5%, на последнем месте СКФО – 2%.
За последние несколько месяцев мы увидели снижение сразу двух ключевых показателей – средний срок ипотечного кредитования уменьшился на 3,4% до 15 лет, сумма ипотечного кредита – на 2,6% до 1,6 млн. рублей. Данная тенденция вполне объяснима: во второй половине прошлого года россияне начали волноваться за свои сбережения, многие перестали доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения.
В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране россияне традиционно рассматривают покупку жилья (2014 год не стал исключением).
Те же, кому не хватало сбережений на подобное приобретение с 100% покрытием расходов, активно стали прибегать к услугам банков по ипотечному кредитованию. Таким образом, ипотечный заемщик конца 2014 года – это не тот, кто взвешено подходит к оформлению кредита на столь долгий срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50-60% от стоимости недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако до конца не учитывающий все риски.
«Данную ситуацию мы видели на примере кризиса 2008-2009 гг., когда далеко не все ипотечные заемщики способны в несколько нестабильной ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет», — пишет Секвойя.
Несмотря на снижение темпов ипотечного кредитования, просроченная задолженность продолжает увеличиваться: прирост за период 01.01.2015-01.03.2015 превысил аналогичный показатель прошлого года в 4,2 раза – это абсолютный рекорд за последние 6 лет.
В абсолютных цифрах просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования достигла уровня 53,9 млрд рублей – рост за годовой период – 33,5%, с начала года – уже на 16,9%.
На ЦФО приходится 60,11% от всей ипотечной просроченной задолженности. Далее идет ПФО (9,7%), СФО (9%), СЗФО (8,8%), УФО (6,7%), ЮФО (4,9%), СКФО (2%), ДФО (1,79%).
Увеличение объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов. Прежде всего, это резкое снижение реально располагаемых доходов населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации – на 1% по итогам 2014 года, прогноз на текущий год — -8%. В связи с этим больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного кредита (рост потребительских цен с начала года составил 15%).
Нельзя не принимать во внимание также рост уровня безработицы (в 2014 году он составит 6%, прогноз на 2015 год – 8%) и серьезные колебания курса валют и ослабление рубля – эта причина в первую очередь касается валютных заемщиков (с середины прошлого года курс национальной валюты снизился более чем на 74% по отношению к доллару и на 37% к евро) . Сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 41%.
Кроме того, говоря о причинах роста просроченной задолженности по ипотеке, нельзя не учитывать рост инфляции в России при стагнирующей заработной плате (по итогам 2014 года инфляция составила 11,4%, прогноз на 2015 год – более 15%).
По данным «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН», портрет ипотечного должника сейчас выглядит таким образом: средний возраст – 35-40 лет, образование высшее, как правило, у большинства есть семья, у более 50% — дети. Наиболее рисковыми для ипотечного кредитования являются граждане, занятые в сфере строительства либо финансирования. В качестве причины невыплаты по ипотечному кредиту называют «временные трудности», «потерю работы».
По последним данным, ипотечные заемщики в среднем отдают около 38% своих доходов на погашение кредита – в 2015 году доля расходов на погашение ипотечного кредита может вырасти до 42%, тем самым существенно возрастает риск выхода на просрочку.
