Ростовские застройщики вынуждены продавать земельные участки из-за снижения спроса на ипотеку

При этом на рынке жилья Ростова продолжают появляться предложения по кредитованию с более высокими ставками, до 30 процентов. В ходе анализа ситуации на рынке недвижимости региона в материале 161.RU приводятся данные о динамике спроса на ипотеку, уровне цен на жилье и возможностях приобретения недвижимости без ипотеки.

По данным Дом.рф, за январь–июнь 2025 года на Ростовскую область пришлось 9,7 тысячи ипотечных кредитов на сумму 39,6 миллиарда руб., что на 58,1% меньше по объему и на 36,8% — по доле сделок по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. В сравнении по месяцу к месяцу падение составило 70%.

Средняя ставка по ипотеке в регионе снизилась на 1,2 процентного пункта и достигла 6,91%. Это указывает на снижение объема рыночной ипотеки, при этом сохраняются лишь ограниченные льготные программы.

Заместитель министра строительства Ростовской области Сергей Вифлянцев сообщил, что в текущем году регион планирует ввод в эксплуатацию 2,75 миллиона квадратных метров жилья, что несколько ниже прошлогодних 3 миллионов. В структуре строительства основной объем приходится на частные дома: к августу этого года они составили около 1,2 миллиона квадратных метров, что составляет около 70% от общего объема. В прошлом соотношение ИЖС и многоэтажного строительства было близким к равному.

По словам официального лица, распродаваемость квартир в новых домах снизилась: на данный момент она составляет 26% против 39% годом ранее.

Рыночные эксперты считают, что ипотека была основным драйвером отрасли за последние десять лет. По данным ЦБ РФ, после прекращения льготных программ рыночные ставки по ипотеке выросли, а объем выдачи снизился. В ожидании нормализации ставки эксперты указывают на диапазон 8–10% как более устойчивый для ипотечного сегмента.

Эксперты констатируют снижение спроса на жилье со стороны граждан в условиях повышения ставок и удорожания проектного финансирования для застройщиков. По мнению аналитиков, до стабилизации ставки на уровне разумного диапазона рынок может продолжить корректировку.

По оценкам директора агентства Алексея Олейникова, в 2025 году рынок жилья Ростовской области может снизиться порядка 15% по объему сделок по сравнению с 2024 годом, хотя в прошлом году рост был значительным. Важным фактором остаются льготные программы, такие как семейная ипотека, IT-ипотека и другие механизмы, а также рассрочка от застройщиков.

Заместитель гендиректора агентства «Дон-МТ» Галина Пивоварова отмечает, что спрос остается, но платежеспособность покупателей ограничена. По ее оценке минимальная цена квадратного метра на первичном рынке Ростова сейчас приближена к 135 тысячам руб., что примерно сопоставимо с вторичным рынком. В условиях рыночного спада застройщики часто вынуждены снижать темпы строительства и прибегать к продаже земельных участков для поддержания финансовой устойчивости.

По словам Алексея Олейникова, крупные проекты на стадии подготовки часто подготавливаются к рынку в условиях иного экономического окружения, поэтому с учетом текущей ситуации реальный темп реализации может быть затянут на более длительный период. В условиях спроса застройщики чаще прибегают к гибким формам оплаты, в том числе рассрочке, траншейной ипотеке, военной ипотеке и субсидиям для IT-специалистов, а также к специальным программам льготной ставки.

Коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов отмечает, что строительные компании активно внедряют гибкие финансовые инструменты помимо классической ипотеки, чтобы зафиксировать стоимость жилья и платежи в условиях изменяющейся макроэкономики. В сегменте спрос смещается в сторону программ государственной поддержки и особых условий застройщиков.

Заместитель коммерческого директора «СК10» Дарья Боковня сообщает, что застройщики адаптируют инструменты продаж под конкретные сегменты покупателей, преимущественно семьи с детьми и участники СВО. Для покупателей, не имеющих доступа к льготным программам, основным вариантом остаётся рассрочка, предусматривающая частичное внесение платежей с последующим погашением части суммы в конце года.