За пять лет цена «квадрата» в новостройках Ростова выросла почти в три раза

По оценке директора агентства «Immobily» Алексея Олейникова, динамика цен была обусловлена сочетанием институциональных изменений и циклических колебаний спроса. Ключевые драйверы роста — переход на проектное финансирование и льготная ипотека с низкими ставками, которые в 2020–2021 годах вызвали повышенный спрос и ускоренные продажи на ранних стадиях строительства, отмечает эксперт. Это, по его словам, привело к пересмотру ценовой модели застройщиков и существенному удорожанию первичных проектов.

В 2022 году рынок зафиксировал коррекцию и выжидательную паузу; в 2023 году при восстановлении экономической активности объемы продаж достигли рекордных значений: около 33 тыс. договоров долевого участия по области (по сравнению с 24–25 тыс. ранее). В 2024 году ужесточение денежно-кредитной политики и сокращение госпрограмм привели к почти двукратному снижению числа сделок. В 2025 году всплеск спроса был связан с ожиданиями изменений в программе семейной ипотеки, что усилило готовность покупателей к приобретениям.

Со значительным влиянием на себестоимость строительства эксперт связывает высокие уровень ключевой ставки и удорожание проектного финансирования: застройщики получали кредиты под двузначные ставки (по оценке Олейникова — в диапазоне 23–29% годовых), что закладывалось в конечную цену объектов. Дополнительными факторами роста цен стали повышение стоимости стройматериалов, рост зарплат и дефицит рабочих кадров.

Прогноз на 2026 год предполагает дальнейшее давление на цену квадратного метра в связи с повышением налоговой нагрузки (рост НДС и иные фискальные изменения), что, по мнению эксперта, приведет к удорожанию строительства и снижению темпов продаж. Олейников также отмечает, что даже при возможном снижении ключевой ставки эффект на себестоимость будет ограниченным, поскольку застройщики уже закладывают в цену более высокие расчетные показатели при выводе новых этапов продаж.

Текущая ценовая динамика в Ростове-на-Дону формируется сочетанием структурных изменений в финансировании отрасли, циклических колебаний спроса и роста издержек строительства; это требует от инвесторов и участников рынка повышенного внимания к параметрам сделки и долгосрочным рискам себестоимости.