Девелопмент Юга в 2026 году станет избирательным: эксперт AVA о ставках, сегментах и гибридных форматах

В первом квартале 2026 года девелоперы вывели на рынок 10,7 млн кв. м жилья — в 1,4 раза больше, чем годом ранее, а январские продажи достигли рекордных 2,4 млн кв. м на 495 млрд руб. Однако эти цифры не должны вводить в заблуждение: рынок адаптируется к дорогому финансированию и осторожному спросу.

«Объем готового, но не проданного жилья на балансах девелоперов за 2021–2025 годы вырос с 6 млн до 10 млн кв. м, а доля квартир, не проданных к моменту ввода, увеличилась с 16% до 28%», — подчеркнул Панасенко.

Базовый сценарий на год — избирательный рынок. Успешными окажутся проекты с сильной локацией, понятной ценой входа и четкой продуктовой концепцией. Слабые или переоцененные продукты, по словам эксперта, будут продаваться заметно тяжелее.

Наибольший потенциал роста Панасенко видит в качественном бизнес-классе в сильных региональных центрах и курортных городах, а также в премиальном и курортном продукте, менее зависимом от массовой ипотеки. Ликвидный комфорт-класс с компактной квартирографией сохранит позиции за счет доступного бюджета входа.

«Доля бизнес-класса в общем объеме строящегося жилья в стране выросла до 17% против 12% четырьмя годами ранее», — отметил эксперт, добавив, что именно эта категория лучше отвечает структуре спроса.

В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, где фиксируется дефицит предложения (соотношение распроданности и стройготовности 98% и 96% соответственно), Краснодарский край демонстрирует дефицит спроса с показателем 42%.

«Для Москвы и Петербурга главная тема — нехватка доступного нового продукта, а на Юге — более сложная картина, где сочетаются миграционный и курортный спрос с давлением большого объема предложения», — пояснил Панасенко.

Доля комфорт-класса в большинстве региональных центров продолжит доминировать, однако сам продукт станет более рациональным. Покупатель отказывается переплачивать за лишние метры, требуя функциональную планировку и высокую ликвидность.

«Более 54% строящегося жилья в России сегодня приходится на студии и однокомнатные квартиры, их средняя площадь — 38,2 кв. м», — привел данные эксперт.

В премиум-сегменте эксперт ожидает качественных изменений. Он все дальше уходит от просто дорогого жилья в сторону клубного, сервисного и инвестиционно упакованного продукта. В Сочи доля премиальных объектов за год выросла почти вдвое — с 12,3% до 23,1%, а цена квадратного метра достигла 1,28 млн руб. (+13,3% за квартал).

«В Центральном Сочи, вблизи Сириуса, в Красной Поляне премиум будет развиваться как ограниченный по объему видовой и насыщенный сервисами продукт с акцентом на приватность, архитектуру и wellness», — уточнил Панасенко.

На побережье Краснодарского края и Крыма строится около 5 млн кв. м жилой и апартаментной недвижимости, из которых 31% приходится на апарт-отели. За год объем строительства апарт-отелей вырос на 26%, жилых комплексов — на 22%.

«Рынок постепенно смещается в сторону сервисных форматов. Мы увидим рост гибридного продукта: апарт-отелей, гостиничных комплексов, сервисных резиденций и mixed-use-проектов с профессиональным оператором», — прогнозирует эксперт.

Этому способствует рост внутреннего туризма: в 2025 году число поездок превысило 89 млн, а за январь–февраль 2026-го составило уже 12 млн.

При ожидаемом снижении ключевой ставки до 12–13% выдача рыночной ипотеки, по оценкам «Домклик», может вырасти в 2,2 раза, а ее доля достигнет 40%. Это оживит вторичный рынок: в феврале 2026 года число сделок выросло на 26,3% год к году. Разрыв цен между новостройками и вторичкой превышает 30%.

«Покупатель будет все чаще выбирать не между „новым“ и „старым“, а между ценой входа, сроком заселения, уровнем скидок и реальной ежемесячной нагрузкой», — считает Панасенко.

Решение о запуске новых проектов в Краснодарском крае, по словам эксперта, зависит от трех факторов: скорости распродажи текущих объемов (61% площадей имеют прогнозный срок реализации свыше 24 месяцев, доля нераспроданных остатков — 66%), стоимости проектного финансирования и реального качества спроса.

«Основной рабочий сценарий для Краснодарского края сегодня — не агрессивная экспансия, а селективный запуск и более аккуратное управление объемом предложения», — резюмировал Панасенко.